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2017-12-16 20:40
蒙特利尔

非加拿大居民在蒙特利尔买房必读
 
由于温哥华和多伦多外国买房者居多,房价高涨,引起了当地民众和政府部门的注意。11月份出新闻--温哥华市想通过和省政府以及联邦合作,探索”限制非永久居民的房产拥有权“的可能性。在文章最后写到, ”不过, 禁止外国人买房, 在2018预案中还暂时不会考虑。“
 
有网友称:风已经放出来了,怕是要变天,外国买家买房可能得抓紧了。
 
加拿大人楼盘

蒙特利尔加拿大人一期在当年预售中创造蒙特利尔历史, 100%预售完。现在加拿大人3期开始预售。
 

相比温哥华和多伦多房市的疯涨,蒙特利尔的房市还是比较温和,理性的。 蒙特利尔房地产协会的总结是:风险指数中位,可以控制,比较健康,良性的增长。RBC对房地产平均价格涨幅预测, 2017年魁省涨幅4.2%, 居加拿大各省第六位,预计2018年涨幅2.8%, 居第三位。
 
从以上分析可以看出,蒙特利尔的房市还是健康发展的,稳中有升!
 
加拿大的移民政策又是一大利好,在未来的三年时间里,将接收100多万移民;而且留学生转移民会越来越容易。
 
最近有很多国内朋友打听蒙特利尔买房事宜,现在就非居民在蒙特利尔买房的一些事宜总结如下,希望可以帮助大家有一个整体的概念。
 
Peterson 楼
 
Peterson楼盘是位于蒙特利尔商业金融演艺中心地段的高大上公寓,步行到著名的麦吉尔大学5分钟。


<为什么在蒙特利尔买房?>
非居民为什么要在加拿大买房?其中一个很重要的原因是孩子留学,付房租不如买房, 学习结束后, 可以将房子卖掉,不仅可以四年免费住房, 房子升值的部分还可以赚不菲的收入。二是移民过程漫长,先买下学区房子, 孩子先过来上学,以后移民办完了,马上安居。三就是投资了, 很多国内的钱不知往哪里走, 研究来研究去, 发现唯有蒙特利尔的房市没有大涨(所谓的大涨是象国内那样子的涨法,大家明白的),所以投资在这里,资金相当安全。当然也是看中加拿大稳定的政治经济环境,优质的自然和居住条件,永久保障的私人产权,健全的社会保障体系,和谐的社会阶层及族裔关系等等。
 
<买房资格>
国内的朋友能不能在加拿大买房?当然是可以的了。还有留学生能不能贷款买房?现在蒙特利尔各个银行贷款都收紧了,以留学生的名义买房,必须有家长的担保, 即需要国内工作证明, 收入证明。事实上已有很多留学生或非移民成功买房了。外国人同样可以在加拿大蒙特利尔置业。

外国人和当地人买房和卖房政策有什么不同呢?又有哪些需要注意的问题?牵涉到那些税务和法律问题?笔者就此事访问了当地长期合作的有关购房贷款专家,税务专家以及公证律师等等,都给予满意的解答。
 
Kirkland 独立别墅

西岛Kirkland区2015年建独立屋,属于Kuper私立学区房,当时业主精心设计,4卧1办公室3+1卫浴双出库,室外泳池,占地7700多平尺,要价$159.8万加币.
 

<投资房地产的范围>
加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定?根据加拿大联邦政府 « 公民法 » ,非加拿大居民亦能够购置拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。魁北克规定,非加拿大居民不可以投资购买农业保护区划内的农耕地,此外的民用和商业用地产不受限制。
 

<贷款问题>
非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜。首先,外国人要持有加拿大有效签证,有权入境加拿大。其次,外国人需要在加拿大开立银行账户(的确,没有银行账户就没法支付贷款本息)。第三,外国人购房的首付一般至少35%,提供必要证明有足够收入可以支付还贷本息。 如果持有工作签证,有一定收入的非居民最多可以申请到房价90%的按揭贷款。不过,每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。第四,外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期必须离境,可以委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。离境前需要在公证律师行签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。

现在越来越多的问题是钱是否已经在海外账户里(不一定是在加拿大账号里,在香港或其他国家的账号里也可以),这个对贷款很重要!因为现在中国对外汇出境越来越多限制。


West Mount 独立别墅

Westmount西山区是蒙特利尔富人聚集区,紧邻市中心,上图的房子是1958年建,5+1卧,4+1卫浴,双车库,室外泳池,占地666平米,要价$398.8万加币.
 


<税务问题>
非加拿大居民在加拿大投资房地产的税务问题,购买房地产时,非居民与居民的税务是相同的,对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。但在出售房地产时, 非居民与居民的税务是不同的。 居民如果符合有关主要居屋的条件,房屋出售时资本增值可以免税,而非居民则不能享受这一优惠条件, 即必须交付资产增值税,具体缴税金额不尽相同。
 
非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书( Clearance Certificate ),以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方 ,以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事,那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。

如果卖方是非居民,公证师有权事先扣留高达房价 25% 的金额 (保证金)放在信託戶口中 。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后,公证师会用此 保证金付清卖家的有关税项,再将余款退还给卖家。如果卖家在过户交接以后 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,则公证师会将此保证金会交往国税局,再由卖家报税时去结清。
 
南岸L区豪宅

Brossard 大L区是近几年新建豪宅区,该区近未来的蒙特利尔轻轨(起点南岸经市中心到飞机场)。该独立屋是2012年建,5+2卧4+1卫浴双车库,占地1447平米,要价$273.9万加币。

 
<非居民投资加拿大房地产的实践>
投资购房者本人可以在加拿大实地考察,购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买(这点希望慎重选择诚信可靠的经纪,因为毕竟和地产经纪有切身的利益关系,在利益和您的房产方面,要看该地产经纪站在哪个角度上考虑问题并实践了);通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买;或和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民)。
 
总之,非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.  一是银行要求的首付款多过本地居民, 二是以后卖房时需要交一定的资本增值税。其他的与本地居民置业并无大异。此外,如果境外买家无法到场签字过户,需要办理授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)委托可以过户当天到公证师面前签字的人。
 
因个案不同或规则变化,本文仅供参考。关于加拿大买房过程及注意事项,请联系当地有证的有经验的地产经纪人。

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